Moskva – små bostadsutvecklare försvinner från marknaden och vad kan Sverige lära av det?

Moskva – små bostadsutvecklare försvinner från marknaden och vad kan Sverige lära av det?
Rebla

Reblas VD Rebecca lagerkvist spenderade några dagar i Moskva där hon självklart passade på att undersöka bostadsutvecklingen. Läs hennes egna ord om vad Sverige kan lära från den ryska bostadsmarknaden.

I september träffade jag Andrey Yatsenko – aktiv inom Residential Real Estate – i Moskva. Vi möttes för lunch på legendariska Grand Cafe Dr. Jhivago i centrala Moskva. Förutom en guidning i hur livet som bostadsutvecklare i Ryssland kan te sig fick min medföljare Martina Lind och jag även riktig genomkörare när det gällde provsmakning av rysk mat och dryck. Drycken inkluderade dock inte vodka utan Kvass (ett slags flytande bröd med jämförelsevis låg alkoholhalt) så jag tror nog att detaljerna i det jag återberättar är att lita på.

Vad händer då på fastighetsmarknaden i Moskva just nu?

Andrey berättar att tidigare i år trädde en ny lag i kraft i Moskva som förändrade nyproduktionsmarknaden för bostäder över en natt. I och med den nya lagen är det inte längre tillåtet att sälja först och bygga sedan. Till följd av detta har i princip alla mindre privata aktörer antingen gått i konkurs eller styrt om sin verksamhet till annan typ av entreprenad. De bostadsutvecklare som överlever är det riktigt stora privata aktörerna samt de offentliga.

Exakt varför den nya lagen hade röstats igenom fick jag inte svaret på. Putins agenda är inte alltid lätt att tolka. En del menar att det beror på att det ryska underhuset premieras för antalet igenomröstade lagförslag. Därför beslutas ofta förhastat om sådant som på ytan kan tros leda till en förbättring för konsumenten men där konsekvenserna för hela marknaden inte är ordentligt utredda. Det kan också vara ett medvetet sätt att få bort de mindre privata aktörerna från marknaden. Oklart.

Moskva behöver emellertid fortfarande nya bostäder. Nya bostäder som de vanliga Moskvaborna har råd med och kan trivas i. Precis i Stockholm.

Finns det intressant mjukvara för bostadsutveckling?

Jag är nyfiken att få veta om det faktum Ryssland har många duktiga programmerare och matematiker har genererat några häftiga analysverktyg för bostadsmarknaden (i stil med Reblas). Som svar av Andrey får jag att visa avgörande faktorer som t.ex. långsiktigt kapital saknas för att den typen av innovation ska komma till stånd. Moskva har till exempel ingen tech startup scen att tala om. Anledningen därtill är att det brister i finansieringen – pengarna finns men inte långsiktigheten.

I och med det politiska klimatet i Ryssland samt hur historien har sett ut har det ryska folket utvecklat en kultur av att “spendera idag – imorgon kan det vara för sent”. Detta har konsekvenser i bland annat startup-världen. Om du som investerare lägger dina pengar på några unga talanger är sannolikheten att dessa pengar används klokt för att förverkliga en teknisk idé inte så stor. Istället riskerar du att dina pengar spenderas för att boosta individernas egna status och inte förverkliga idén.

En sund bostadsmarknad kräver politisk långsiktighet och kompetens – i Moskva och överallt annars.

Det Andrey berättar för oss om Moskvas havererade nyproduktionsmarknad är ett bevis på vilken effekt enskilda politiska beslut kan kan få för en hel bransch. Lagen om att bostäder inte får säljas innan de är byggda kanske inte verkar så dramatisk men konsekvenserna var omvälvande. Jag kan inte låta bli att associera till svenska beslut om skärpta amorteringskrav och låneregler. Beslut som på pappret verkade sunda men blev verkligen effekten den man eftersträvade?

Bostadsutveckling är komplext, dyrt och tar lång tid. För att kunna fatta rätt politiska beslut krävs långsiktighet och kompetens samt bra stöd i forma av analys- och simuleringsverktyg. Det är här företag som Rebla kommer in. Våra verktyg är viktiga för att höja kvaliteten i beslutsfattandet kring bostadsutveckling. Allt ifrån prissättningen av en nyproducerad lägenhet till stora politiska beslut om framtida infrastruktursatsningar.

Rebecca Lagerkvist